Kupoprodaja nekretnine
Kupoprodaja nekretnine dvostrano je obvezni pravni posao u kojem se prodavatelj obvezuje predati kupcu nekretninu u vlasništvo i posjed, a kupac za to isplatiti kupoprodajnu cijenu. Zakon o obveznim odnosima za ugovor o kupoprodaji nekretnine propisuje pisanu formu. Takav pisani ugovor mora sadržavati određene nužne sastojke kako bi bio valjan, ali i podoban za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama.
Kupoprodaja nekretnine dvostrano je obvezni pravni posao u kojem se prodavatelj obvezuje predati kupcu nekretninu u vlasništvo i posjed, a kupac za to isplatiti kupoprodajnu cijenu. Zakon o obveznim odnosima za ugovor o kupoprodaji nekretnine propisuje pisanu formu. Takav pisani ugovor mora sadržavati određene nužne sastojke kako bi bio valjan, ali i podoban za uknjižbu prava vlasništva u zemljišnim knjigama.
Niti jedan pravni posao nije isti, pa tako i svaka kupoprodaja nosi svoje izazove. Prije sklapanja ugovora nužno je provjeriti je li prodavatelj ovlašten raspolagati nekretninom, je li vlasništvo nekretnine uredno, je li nekretnina opterećena kakvim teretima, a ako je, o kojim se teretima radi. Ukoliko uvidom u zemljišnu knjigu odvjetnik uoči da na nekretnini postoji aktivna plomba, zabilježba spora ili pak uknjiženo pravo ili teret u korist trećih o navedenom će obavijestiti stranku i objasniti što konkretno koji od navedenih upisa znači za ugovorne strane, odnosno koje izazove ili opasnosti ovi upisi nose za potencijalnog kupca.
Ovisno o potrebama stranaka, prije sklapanja glavnog ugovora, može se pristupiti izradi i sklapanju predugovora, a u glavni ugovor mogu se unijeti razne odredbe, ovisno o tome što konkretna situacija, odnosno želje i mogućnosti stranaka iziskuju. Tako u praksi najčešće ugovori o kupoprodaji reguliraju način i dinamika isplate kupoprodaje cijene, pitanje režijskih troškova, namještaja i opreme koja se nalazi u nekretnini, trenutak predaje u posjed, odgovornosti prodavatelja za pravne i materijalne nedostatke nekretnine i slično.
Svaki ugovor o kupoprodaji nekretnine mora sadržavati osobne podatke o ugovornim stranama (ime, prezime, adresa i OIB), opis nekretnine koja je predmet kupoprodaje (broj zemljišnoknjižne čestice, površinu, broj zemljišnoknjižnog uloška, katastarsku općinu, naziv suda koji vodi glavnu knjigu) i kupoprodajnu cijenu.
Da bi na temelju ugovora mogli uknjižiti svoje pravo vlasništva, potrebno je potpis prodavatelja ovjeriti kod javnog bilježnika. Također, potrebna je i tabularna izjava prodavatelja kojom on ovlašćuje kupca da izvrši uknjižbu na nekretnini koja je predmet ugovora o kupoprodaji. Tabularna izjava može biti sadržana u samom ugovoru ili može dati u odvojenoj ispravi, pri čemu i na toj ispravi potpis prodavatelja mora biti ovjeren. Ono o čemu u praksi ovisi hoće li tabularna izjava biti sadržana u ugovoru ili u odvojenoj ispravi, je upravo dinamika odnosno način isplate kupoprodajne cijene. Stoga strankama savjetujemo da ukoliko kupoprodajna cijena ima biti isplaćena u vremenu nakon sklapanja ugovora, da tabularna izjava bude sadržana u zasebnoj ispravi koja se po potrebi može i deponirati kod javnog bilježnika sve do trenutka kada cjelokupna kupoprodajna cijena ne bude isplaćena prodavatelju.
Prije isplate cjelokupne kupoprodajne ciijene kupac može na temelju sklopljenog ugovora predbilježiti svoje pravo vlasništva na nekretnini u zemljišnim knjigama, a po isplati cjelokupne kupoprodajne cijene i predaje tabularne isprave kupcu, isti na temelju nje izvršava takozvano opravdanje predbilježbe tabularnom izjavom, odnosno uknjižuje svoje vlasništvo na nekretnini.
Ako se nalazite u inozemstvu, a imate hrvatsko državljanstvo, ovjeriti potpis na ugovoru ili tabularnoj ispravi, možete u hrvatskom konzulatu ili možete ovjeriti potpis kod svog inozemnog javnog bilježnika uz potvrdu Apostille.
Što kada je kupac stranac?
Osobe koje nisu hrvatski državljani, mogu stjecati nekretnine u Republici Hrvatskoj u dva slučaja; ako su državljani države članice Europske Unije ili ako su dobili suglasnost Ministarstva pravosuđa u slučaju kada postoji uzajamnost između Republike Hrvatske i države čiji je kupac državljanin. Također, u tom slučaju potrebno je ishoditi uvjerenje o namjeni zemljišta za nekretninu koja se kupuje, s obzirom da stranci ne mogu stjecati poljoprivredna zemljišta, već samo nekretnine u građevinskim područjima.
Sva potrebna uvjerenja i suglasnosti na temelju punomoći možemo ishoditi za Vas, a za naše strane klijente izvršavamo i ishođenje osobnog identifikacijskog broja (OIB-a) koji je neophodan za stjecanje nekretnine.
Odvjetnički ured za svoje klijente izvršavamo sve potrebne radnje za uspješno sklapanje ugovora i prijenos vlasništva u zemljišnim knjigama nadležnog suda.
Obratite nam se s povjerenjem.